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Preliminare di compravendita

Contratto preliminare di compravendita o compromesso cos’è?

In una compravendita immobiliare il preliminare o c.d. compromesso è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.

Perché trascriverlo?

La trascrizione di questo contratto è quindi una prenotazione sull’acquisto dell’immobile. Dunque il venditore non potrà quindi vendere a nessun altro quell’immobile, né concedere ipoteca, costituire servitù passive o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Chiaramente anche gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

Il documento deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo, la casa da acquistare, l’indirizzo, una precisa descrizione con i dati del catasto e la data del contratto definitivo.  

Termini per la registrazione.

Il contratto, obbligatoriamente redatto in forma scritta, dovrà essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate:

  • 30 giorni se il contratto è steso con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico. Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”).
  • entro 20 giorni dalla sottoscrizione in tutti gli altri casi;
  • entro 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia.

In sostanza registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore.

Così quando vengono versati importi sostanziasi come acconti prezzo o i tempi tra preliminare e definitivo è lungo.

Quando durata la trascrizione?

L’efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e comunque, se il termine predetto è superiore, tre anni dal momento della trascrizione; ciò significa che gli effetti prenotativi e di inefficacia delle trascrizioni e iscrizioni successive si conservano solo se entro un anno dalla scadenza per la stipula o comunque entro il triennio dalla trascrizione o viene trascritto il contratto definitivo di compravendita oppure viene trascritta la domanda giudiziale di adempimento coattivo di cui all’art. 2932 del codice civile (cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso).

Chi è tenuto a registrare il contratto preliminare di compravendita?

La registrazione sarà a cura del notaio se si tratta di atto pubblico o di  scrittura privata autenticata.

Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti, attraverso anche l’intervento del Mediatore, possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.

Quali sono i documenti necessari?

I documenti da presentare all’Agenzia delle Entrate sono:

  • due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
  • le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.

Quando costa?

Per registrare il contratto preliminare di compravendita bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro, oltre ai diritti fissi di trascrizione, pari ad euro 35,00. Inoltre se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra o delle caparre che si andranno a versare prima dell’atto definitivo di compravendita. Viceversa se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a Iva), bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.

Se inoltre si ricorre ad un notaio occorre aggiungere l’onorario dello stesso, ragguagliato al valore della cessione.  

Le somme versate a titolo di imposta di registro potranno poi essere recuperate in sede di stipula del contratto definitivo.

Nel caso in cui si acquisti da un soggetto assoggettato ad Iva è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. In questo modo, si applicherà il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad Iva non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro, non si dovrà così versare l’imposta aggiuntiva dello 0,5%.

Cosa succede se registro in ritardo?

Qualora la registrazione avvenga dopo i 20 giorni stabiliti sarà necessario versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.

Bisogna poi ricordare le marche da bollo, che devono essere applicate su ogni copia presentata per la registrazione. Dunque, su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16,00 euro. Dovrà poi essere applicata su ogni piantina una marca da bollo di 1,00 euro.

Per ulteriori approfondimenti  consulta anche la guida redatta dal Notariato.