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La donazione di immobili: aspetti civili e fiscali.

I dati del Consiglio Nazionale del Notariato, esposti nel nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili, che elabora i dati del 98% dei notai in esercizio, confermano un aumento di oltre il 10% delle compravendite di fabbricati nel primo semestre 2018, con un aumento delle donazioni: +10% per i beni mobili e + 4,6% per i beni immobili, con prevalenza delle donazioni di beni produttivi al Nord e delle donazioni immobiliari al Sud.

In questo breve articolo analizzeremo la donazione di immobili: aspetti civili e fiscali, cercando di valutare se acquisto di un immobile donato possa o no essere un potenziale problema per l’acquirente.

La donazione: definizione

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. In quanto contratto, la donazione è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti.

Gli elementi essenziali della donazione sono due:
– lo spirito di liberalità;
– l’arricchimento del donatario.

Come si costituisce la donazione?

Elemento essenziale della donazione è la forma, che deve essere conclusa per atto pubblico ( e quindi con intervento di un notaio ), alla presenza di due testimoni.
La legge impone questa forma, proprio per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.

Quali sono gli effetti della donazione?

La donazione è uno strumento idoneo a soddisfare molteplici interessi, come ad esempio la possibilità di inserire delle c.d. “condizioni” o “oneri” che possano soddisfare specifiche esigenze. Un esempio potrebbe essere quello di donare una casa con l’onere di prestarmi assistenza.
Frequente è la donazione fatta da un genitore a favore di un figlio della nuda proprietà dell’immobile, riservandosi magari l’usufrutto.

La donazione può essere revocata?

La donazione è un atto soggetto a revocazione, per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:
– per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
– per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.

La donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

Chi sono gli eredi legittimari?

I legittimari sono i familiari: discendenti (figli e nipoti) e gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) nonché il coniuge. La legge riserva la c.d. legittima e cioè che, anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione, hanno diritto ad una quota della eredità.

Cosa succede se si vuole comperare un immobile donato?

Proprio con riferimento ai rapporti tra la donazione e la futura successione del donante, occorre sapere che la donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.
Se infatti dovessero essere lesi i diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).

La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.

Quando posso essere tranquillo? Come posso tutelarmi?
– Se sono passati 10 anni dalla morte del donante e non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.
– Se sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione e se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

Una possibile soluzione potrebbe essere quella i raccogliere una dichiarazione scritta dei legittimari che rinuncino immediatamente all’azione di riduzione loro spettante.

Esistono inoltre delle forme assicurative che garantiscono l’acquirente, il beneficiario o il soggetto mutuante qualora avesse esito favorevole l’azione di restituzione.

Il Consiglio Nazionale del Notariato sta inoltre lavorando per proporre una revisione della  qualificazione legittima. In particolare:
– una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, che potrebbe essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario.
– Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese) almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità.
– Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza: va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato”, che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre).

Quali sono le imposte sugli immobili oggetto di donazione ?

Al fine di favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione è stata introdotta una nuova imposta diversificata in funzione del grado di parentela:
– Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro.
– Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
– Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n 104), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.

L’imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti aliquote:
– 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione;
– 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro;
– 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, da calcolare sul valore totale senza franchigia;
– 8% per le altre persone, da calcolare sul valore totale senza franchigia.
Sono dovute inoltre l’imposta ipotecaria del 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale dell’1% del valore dell’immobile.

Fonte: sito del notariato.