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Permuta immobiliare: una compravendita “alternativa”

Permuta immobiliare: una compravendita “alternativa”: con questo modalità si ha la possibilità di scambiare una proprietà immobiliare con un’altra attraverso lo strumento della permuta.
In altri Paesi questa formula è piuttosto diffusa, mentre da noi non ha ancora preso piede.
Come afferma  Giuseppe Rebecca in un articolo del Sole 24 Ore questo strumento potrebbe maggiormente muovere il mercato immobiliare, favorendo l’aumento delle transazioni, se venisse ulteriormente agevolato.
Una possibile soluzione potrebbe essere di consentire alle imprese costruttrici o immobiliari di intestarsi, senza alcun onere tributario, gli immobili “usati”, cioè quelli ricevuti in permuta da parte degli acquirenti del loro nuovo immobile.
Nello stesso tempo, questo “mezzo di pagamento” potrebbe anche agevolare le transazioni tra privati, come ad esempio un anziano, proprietario di uno spazioso appartamento in città o un separato che scambia la propria abitazione, ormai troppo grande, con una più piccola di una famiglia che invece ha bisogno di maggior spazio.

Ma cos’è la permuta?

È un’operazione regolata dal codice civile, che all’art. 1552 recita: la permuta è il contratto ( art.1321 C.C.) che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (art. 1376 C.C.)

Alla permuta immobiliare si applicano le norme stabilite per la vendita (art. 1555 cod.civ. e seguenti), ma la permuta differisce da quest’ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti. Questo trasferimento può avvenire senza nessun altro corrispettivo in denaro, o con conguaglio, ossia con il pagamento aggiunto di una differenza che viene pattuita.

L’operazione può essere agevolmente conclusa se entrambi gli immobili risultano liberi da mutui e relative ipoteche, mentre diventa più complessa e rischiosa negli altri casi.
Nel caso in cui uno o tutte e due gli immobili siano gravati da mutui, vi sono due possibili strade:
– il nuovo proprietario procede con l’accollo del mutuo e continua a pagarlo;
– il nuovo proprietario accende ad un nuovo mutuo in sostituzione del vecchio, sostenendo però le relative spese notarile e bancarie di istruttoria e perizia.

Perché la permuta immobiliare è più conveniente?

  • In primo luogo perché permette di acquistare una nuova casa con un minimo trasferimento di denaro. E’ necessario però che ci sia un’esatta corrispondenza tra le parti venditrici ed acquirenti.
  • Fiscalmente viene sottoscritto un unico atto notarile di compravendita e quindi permette di risparmiare sulle spese notarili
  • Le imposte ipotecarie e catastali di euro 50,00 ciascuna, trattandosi di due immobili, vengono considerate doppie, in quanto gli immobili da trasferire sono due
  • L’imposta di registro viene calcolata sull’imposta più elevata, a prescindere dal fatto che tale maggiore importo derivi dall’applicazione di un’aliquota più elevata o da un maggior valore del bene, ma viene divisa in genere per due
  • Le spese notarile in genere vengono divisa equamente tra le parti o se è previsto un conguaglio in denaro in proporzione al valore degli immobili oggetto di permuta.

La permuta immobiliare può avvenire sia tra privati che tra un privato ed un’impresa di costruzioni.

La permuta immobiliare tra privati

Nel caso di permuta immobiliare tra privati vi sono tre possibili casistiche:

  1. Gli immobili scambiati hanno entrambi le caratteristiche di prima casa: l’imposta di registro sarà pari al 2% del valore catastale (rivalutato con aliquota prima casa, attualmente pari a 115,50) di quello di valore maggiore;
  2. Se per entrambi è seconda casa si applica il 10% sul valore catastale più alto ( rivalutazione 126, aliquota prevista per le seconde case)
  3. Se per uno è la seconda casa e per l’altro la prima, la legge prevede l’imposta più alta (del 9%)  sul valore catastale più alto rivalutato come seconda casa (rivalutazione 126).

La permuta immobiliare nel caso di uno o più soggetti Iva

Più complessa è la normativa prevista nel caso di permuta immobiliare in cui uno o o tutte e due gli immobili siano soggetti ad Iva (esempio permuta con impresa costruttrice).

In caso di permuta immobiliare in cui gli immobili siano uno soggetto a IVA e l’altro a imposta di registro, quest’ultima si applica sulla cessione o prestazione non soggetta a IVA (art. 40, comma 2, del Tur): l’atto di permuta, dunque, sulla cessione o prestazione non soggetta a IVA sconterà l’imposta di registro in misura proporzionale secondo le aliquote stabilite dall’art. 1 della Tariffa e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, mentre per il trasferimento imponibile IVA si pagano l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale previste per tali tipologie di atti (di solito, per gli atti soggetti a IVA sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, salvo che per gli immobili strumentali, per i quali le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura proporzionale, rispettivamente del 3 e dell’1%). Per l’atto di permuta è dovuta l’imposta di bollo.

In caso di permuta immobiliare invece in cui entrambi gli immobili siano entrambi soggetti a IVA, l’art. 11, comma 1, del DPR n. 633/1972 prevede che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi vanno considerate come due operazioni distinte e indipendenti l’una dall’altra, da assoggettare entrambe a IVA, calcolata sul valore normale dei beni oggetto dei trasferimenti. Nei casi di permuta di beni immobili si applicano l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna e due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna, se non si tratta di permute di beni immobili strumentali. In tal caso, infatti, si applica sempre l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, ma sono dovute le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, rispettivamente, del 3 e dell’1% per ogni immobile e restano dovute l’imposta di bollo (in genere 230 euro), le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

Si ricorda che l’aliquota Iva verrà applicata in base alla tipologia dell’acquirente (prima casa 4%; seconda casa 10%; lusso 22%).

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