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Deposito prezzo compravendita: novità.

Deposito prezzo compravendita: novità.

Il deposito prezzo compravendita una nuova possibilità prevista dal legislatore, da sempre preoccupato alla tutela chi compera una casa.  Già nel 1996 aveva previsto la possibilità di trascrivere il compromesso acquisto casa o c.d. preliminare e, nel 2005,  aveva imposto al  costruttore di case nuove o ristrutturate di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e l’atto definitivo di compravendita.

Con la legge sulla concorrenza (Legge n. 124/2017, art. 1, comma 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto 2017) l’acquirente può richiedere che il prezzo pagato venga depositato presso il notaio rogante fino alla trascrizione del contratto di compravendita. Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (che peraltro saranno intestate non al venditore ma al notaio) verranno quindi depositate su un conto corrente acceso in banca dal notaio con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”, con la particolarità che sono separate dal patrimonio del notaio, non cadono nella successione né nella comunione dei suoi beni e gli interessi attivi che produce questo conto “dedicato” vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

A differenza di come avviene in Francia, paese ispiratore della presente disposizione, la tutela del deposito prezzo è quindi facoltativa ed in sede di rogito l’acquirente, a seconda dei casi, può optare per avvalersene o rinunziarvi. Sarebbe conforme a correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti (ed anche nei rapporti con il notaio) che l’opzione del deposito prezzo venga manifestata in tempo utile perché il venditore si possa organizzare. Si pensi ad esempio al fatto, non poi raro, che il venditore a sua volta abbia acquistato un altro immobile e che quindi necessiti delle somme incassate per l’acquisto. Da parte sua il notaio si impegna comunque a trascrivere in tempi brevi l’atto, cosa che può avvenire in quanto ormai tutti gli adempimenti sono in via telematica.

Nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa manifestare l’opzione anche direttamente alla stipula.
La professionalità del mediatore incaricato e del notaio successivamente saranno decise per rendere più equilibrato possibile il rapporto tra venditore ed acquirente, consigliando quando sia effettivamente opportuno e necessario ricorrere al deposito-prezzo.

Quali sono i  vantaggi per Acquirente?

Il “deposito prezzo” sul conto notarile dedicato protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli tra la stipula e la trascrizione dell’atto notarile, e può tornare utile anche nelle seguenti ipotesi:
1 . Presenza di un pignoramento o di un’ipoteca pregressa. In atto si conviene tra le parti che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità. Questo è senz’altro il caso più frequente, anche se ormai è prassi la partecipazione contestuale all’atto di compravendita di tutte le parti interessate, tra cui anche il funzionario della Banca che ha iscritto l’ipoteca pregressa e quindi la contestuale cancellazione.
2. Casa soggetta a prelazione legale. L’immobile è soggetto a prelazione legale e dunque nell’atto notarile si conviene che il prezzo venga pagato solo dopo che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
3. Casa non agibile. Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato successivamente la presentazione della segnalazione certificata di agibilità.
4. Casa non libera da persone o cose.  L’immobile è ancora occupato dal venditore e quindi si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente,  libera da persone e cose.
5. Presenza di debiti del venditore. Questo caso ricorre quando ad esempio il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese secondo quanto previsto dall’ex art. 63 disp. att. c.c.) si decide di depositare presso il notaio gli importi necessari a coprire questi costi, conferendo al notaio stesso l’incarico di effettuare tutti i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

Tutele anche per il venditore

Il “deposito prezzo” garantisce il sicuro trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore che incasserà la somma della compravendita dopo qualche giorno senza nessun rischio sull’effettivo incasso.

Come interviene il mediatore?

E’ compito del mediatore informare le parti che esiste questa possibilità in sede di firma del “compromesso acquisto casa“.
Nel contratto preliminare di compravendita il venditore può rinunciare a richiedere il “deposito prezzo compravendita”. Questa rinuncia, pur non avendo carattere definito, rappresenta un impegno da parte del venditore a non avvalersi, a meno che non siano variate le condizioni rispetto al momento della firma del compromesso (es. sopravvenuto pignoramento).
La registrazione del preliminare di compravendita potrebbe garantire nello stesso modo sia il compratore che il venditore.
Sembrerebbe che ad oggi il deposito prezzo sia poco usato in quanto comporta un costo aggiuntivo ( il notaio non lo fa infatti gratuitamente).
Invocare l’istituto del “deposito prezzo compravendita” potrebbe anche creare problemi ed incertezze. Si pensi, ad esempio, al caso, molto frequente, in cui sull’immobile oggetto della compravendita gravi un mutuo, che il venditore debba acquistare a sua volta un altro immobile e che l’acquirente debba a sua volta stipulare un contratto di mutuo per l’acquisto.